El 27 de agosto de 2018 México y Estados Unidos anunciaron que habían llegado a un acuerdo bilateral preliminar, con el cual se eliminaría en gran parte la incertidumbre de algunos puntos claves de la renegociación como la industria automotriz, cláusulas de terminación y solución de controversias. Fue precisamente ésta incertidumbre la que frenó una cantidad importante de proyectos de expansión, así como de nuevas inversiones en desarrollos industriales, particularmente ligados al sector manufacturero en las regiones del Bajío y del noreste del país. Lo más interesante es que, a pesar de esto, el dinamismo en la demanda por espacio industrial, tanto para uso de manufactura como de logística y distribución, se mantuvo fuerte durante este periodo. En Actinver creemos que seguirá con la misma tendencia, pero ahora acompañada por una reactivación de inversiones en nuevos desarrollos industriales.
Hasta la fecha, la industria automotriz ha sido uno de los motores más importantes para el crecimiento en bienes inmuebles industriales en el país. Este crecimiento no se presentó exclusivamente en el segmento manufacturero, sino también impulsó el segmento de logística y distribución. Ahora, con el nuevo acuerdo bilateral, creemos que se asegura que las plantas actualmente instaladas sigan exportando a Estados Unidos, aunque bien es cierto que podría limitarse el crecimiento de largo plazo de la industria de ensamble. Por eso pensamos que aquellas propiedades industriales cuyos inquilinos pertenecen a la industria automotriz mantendrán altos niveles de ocupación, aunque el efecto del nuevo acuerdo podría ser una expansión más moderada con respecto a los últimos años.
Por otra parte, consideramos clave las cláusulas de terminación y solución de controversias del nuevo acuerdo bilateral, ya que le permitirían a las compañías seguir planeando a mediano y largo plazo sus inversiones en México. Sin duda, esto tendría un efecto positivo en la demanda de bienes inmuebles industriales. De acuerdo a CBRE, el crecimiento de nuevas inversiones en las regiones en donde se frenaron algunos desarrollos, podría llegar a ser de hasta 40%. Tan solo en 2019 podríamos ver un incremento de 25% en el número de empresas haciendo nuevas expansiones o iniciando nuevos proyectos inmobiliarios en el país. Además, creemos que otras industrias como la aeroespacial, química y agrícola serían otras de las beneficiadas con el nuevo acuerdo, generando un entorno aún más favorable para la demanda de activos industriales en el futuro.
Dicho lo anterior, hemos detectado dos oportunidades de inversión en el sector de Bienes Raíces Comerciales (BRC), específicamente dentro del segmento industrial como las más beneficiadas: Fibra Terrafina (TERRA) y Fibra Prologis (FIBRAPL). TERRA es la Fibra industrial más grande de México con un área rentable bruta (ARB) de 41 millones de pies cuadrados y una tasa de ocupación de 96%. El portafolio tiene una exposición importante al sector manufacturero, incluyendo la industria automotriz, aeroespacial, electrónica y otros bienes industriales. Los niveles de rentabilidad operativa de ésta Fibra siguen rebasando máximos históricos y creemos que las eficiencias que ha alcanzado son sostenibles. Por su parte, Fibra Prologis es la FIBRA industrial mejor posicionada para aprovechar el crecimiento acelerado de logística y distribución en México, incluyendo el comercio electrónico. El portafolio (tasa de ocupación de 96%) es de alta calidad (Clase A/A+) con la mayoría de las propiedades ubicadas en parques industriales e inquilinos reconocidos a nivel internacional.